L’évolution de la fiscalité pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) en 2024

La fiscalité des Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) a connu plusieurs modifications importantes au cours des dernières années, et celles-ci s’intensifient en 2024. Le statut de LMNP est souvent prisé par les investisseurs cherchant à louer des biens meublés, en raison de ses avantages fiscaux.

Toutefois, les réformes récentes modifient la donne, en particulier pour ceux qui se concentrent sur la location de courte durée et les meublés touristiques.

Le régime LMNP : Un rappel des bases

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers qui souhaitent louer un bien meublé, sans être classés comme des professionnels de la location. Ce régime permet aux propriétaires de bénéficier de certains avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire certaines charges et d’amortir la valeur du bien, ce qui peut réduire significativement les impôts à payer.

Deux régimes fiscaux s’appliquent aux LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.

• Régime micro-BIC : Ce régime est applicable lorsque les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil (72 600 € pour les logements meublés classiques). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Ce régime est obligatoire au-delà du seuil du micro-BIC, ou peut être choisi volontairement. Il permet de déduire les charges réelles liées au bien (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui peut être plus avantageux pour certains investisseurs.

Les principaux changements à partir de 2024

1. Modification du seuil pour les meublés de tourisme non classés

L’un des changements majeurs concerne les locations meublées de tourisme non classées. Jusqu’à présent, ces locations bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 50 % dans le cadre du régime micro-BIC. Toutefois, à partir de 2024, les règles évoluent.

Désormais, pour les meublés de tourisme non classés, le seuil d’éligibilité au régime micro-BIC est abaissé à 15 000 € de revenus locatifs par an, au lieu des 72 600 € habituels.

Ce changement vise principalement à encourager les propriétaires de biens destinés à la location de courte durée à s’orienter vers une activité plus réglementée et à limiter la prolifération des locations meublées touristiques non encadrées, en particulier dans des zones où l’accès au logement à long terme devient plus difficile pour les résidents locaux.

2. Réduction de l’abattement forfaitaire

En parallèle de la baisse du seuil pour les meublés non classés, l’abattement forfaitaire a également été réduit. Les propriétaires concernés ne pourront désormais plus bénéficier que d’un abattement de 30 % sur leurs revenus locatifs, contre 50 % auparavant. Cela signifie que la part des revenus imposables augmente significativement pour ces locations.

3. Meublés classés : un abattement préservé

Les propriétaires de meublés touristiques classés, c’est-à-dire ceux qui ont reçu une certification officielle concernant la qualité de leur logement et ses équipements, ne sont pas touchés par cette baisse de seuil. Ils conservent la possibilité de déclarer leurs revenus sous le régime micro-BIC jusqu’à 176 200 € de revenus locatifs annuels, avec un abattement de 71 %.

Ce traitement favorable pour les meublés classés vise à encourager une régulation plus stricte et à promouvoir une meilleure qualité des biens proposés sur le marché du tourisme. Pour plus de clarté sur l’ensemble des réformes concernant la fiscalité des LMNP, rendez-vous sur le site officiel LM Partenaire.

Pourquoi ces réformes ?

L’objectif principal de ces réformes est de favoriser la location longue durée par rapport à la location de courte durée, souvent plus lucrative mais moins bénéfique pour les collectivités locales et les résidents permanents. Les meublés touristiques non classés ont souvent été critiqués pour contribuer à l’augmentation des prix de l’immobilier et à la raréfaction des logements disponibles dans certaines zones urbaines tendues.

Les autorités cherchent donc à réguler davantage le marché locatif meublé, en particulier les biens destinés à une clientèle touristique, en rendant leur régime fiscal moins attractif, tout en maintenant des avantages pour les logements de qualité.

Les implications pour les propriétaires

Ces changements auront un impact direct sur la rentabilité des investissements dans les locations meublées de courte durée, en particulier pour les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent le nouveau seuil de 15 000 €. Ces derniers devront désormais opter pour le régime réel, qui implique une gestion plus complexe mais peut offrir des déductions plus importantes en fonction des charges liées à la gestion du bien.

Les propriétaires de meublés classés, en revanche, continueront de bénéficier de conditions fiscales plus avantageuses, ce qui les incite à se conformer aux standards de qualité imposés par la classification touristique.

Comment se préparer à ces changements ?

Pour les propriétaires de meublés touristiques non classés, il peut être judicieux de réévaluer leur stratégie d’investissement.

Deux options principales se présentent :

1. Se tourner vers la location longue durée : Le régime fiscal des locations de longue durée reste plus stable et avantageux pour les biens loués meublés, avec des abattements intéressants pour les petits revenus locatifs.
2. Faire classer son bien : Les propriétaires qui souhaitent continuer à profiter des avantages fiscaux peuvent envisager de faire classer leur logement en meublé de tourisme. Cette démarche, bien que contraignante, permet d’améliorer la qualité du bien et d’attirer une clientèle plus large tout en bénéficiant d’un abattement fiscal plus favorable.

L’évolution de la fiscalité des LMNP en 2024 marque une étape importante dans la régulation du marché de la location meublée, en particulier pour les biens destinés à une clientèle touristique. Les propriétaires devront s’adapter à ces nouvelles règles, que ce soit en ajustant leur stratégie locative ou en améliorant la qualité de leurs logements.

Les investisseurs devront désormais faire preuve de plus de vigilance pour optimiser la rentabilité de leurs biens tout en respectant les nouvelles exigences fiscales.